2021年 6月 22日 星期二  

【深度解析】疫情已发生一年,加拿大房市经历了哪些变化?

13-May-2021


首先,加拿大房市虽还没到前所未有的即将破裂的泡沫阶段,但近几个月房价涨势的确难以为继,高房价将经济置于极其脆弱的风险境地,经不起利息上调和其他一点点风吹草动。专家认为,市场泡沫是基于消费者不现实或自相矛盾想法下的产物,注定会因自身荒诞性破裂。但最近几个月,尤其是自今年1月份以来房价上涨,多是对利率下降和供应紧张的一种正常市场反应,似乎和上述泡沫定义挂不上钩。

 

一旦利率开始上涨,行情最火爆的一些城市房价估计会跌10%,但全面崩溃不大可能。问题是,央行态度一直是超低利率还会持续一段时间,如果是这样,房市还会继续一路高歌前行。

 

近年来,一些基本支撑要素强劲,一定程度上支撑了市场信心,其中一个最大要素是人口。2015年至去年年初,安省人口新增近百万人口,其中多为留学生和临时外劳,大大超出政府此前70万人口增幅的预计。

 

人口巨增背后原因众多,如政府每年移民配额大幅调升,亚省能源经济低迷导致大量人口涌入安省等。另一方面,政府住房供应却未能跟上人口涨幅,导致省内大部分地区,从安省伦敦到尼亚加拉,再到多伦多,房价涨了50%以上。而人口大量涌入,大城市房价飙升,许多年轻人为寻求便宜住房被迫逃离多伦多,导致Tillsonburg等安省西南部许多昔日宁静的小城镇,一下子成为房市投机热点,如今这股风也刮到全国各地。东岸的哈利法克斯,西岸的Abbotsford-Mission等,都涌现买房潮,过去1年房价涨幅分别高达22.5%和16%。

 

除超低利率和人口增长带来的住房压力外,疫情还催生其他住房压力。如疫情期间,人们被迫呆在家中,无处可去,消费大幅萎缩,省下更多钱,消费和购买力大增;二是居家办公日益普遍,越来越多需要更宽敞居家生活办公和休闲空间,三是长期封锁和居家令之下,越来越多人还不如大量花钱,让自己‘及时享乐’。

 

而在今年年初疫情逐渐稳定、经济重启后,房价更趋于正常,房价出现摇摆。问题是,疫情打击之下,经济百业萧条,为刺激的振兴经济,政府会拚命想办法刺激消费买房和保房价,而不是泼冷水。加拿大政府和央行如此,澳洲和英国等其他发达国家政府和央行也是如此。

 

有专家分析,老百姓看到政府这种态度,就会拚命买房,花多少钱都在所不惜,认为反正政府会让房价只涨不跌。市场普遍失去理智,专家纷纷呼吁政府赶紧采取措施遏制房价。问题是,经济已因疫情冲击千疮百孔,如何让房价降温同时又不造成灾难性后果,却是个技术活。照目前形势看,只要经济仍脆弱不堪,政府和央行不仅不会打压房价,还会想办法火上浇油。联邦政府前不久公布预算就已证实这一点。预算中,只新增非居民买家国内物业空置税,外界普遍批评作用不大。

但值得庆幸的是,新屋开发量在今年开年时飙升21.6%,创历史新高。照此下去,买家可能会有更多选择,当前抢房疯狂心理有可能逐步减退,但不大可能一夜之间实现,理想状态是随着供应增加房价慢慢跌回较理智可比水平,当然过程中可能有些起伏。目前加拿大房市处在一个十分艰难的十字路口,要么暴跌,要么持续飙升,无论哪种情况后果都很严重。其中前者后果是市场崩塌,影响更惨重。过去30年中,美国、日本、西班牙和爱尔兰都曾经历过房价崩塌惨况,房价崩塌后都导致此后多年经济严重衰退,对加拿大都是前车之鉴。

 

另一方面,继续支持房价上涨,代价也很惨重。其一,严重影响大城市生活力,多、温等大城市房价太高,许多人想前往打拼也被高房价吓住,影响这些原本是各地经济活动中心大城市的生产力。大城市作为各地经济中心,本身生产力就高,但现有住宅小区规划限制和保护多,新屋开发难,无法满足激增巨大住房需求,限制人才流入。

好在是,这一问题已引起专家和政策关注。2019年一份美国研究指出,只要新增纽约和洛杉矶等大城市房屋供应,就能提升全美整体人均年收入。加拿大情况也差不多,年轻人买房压力大,会产生沉重社会压力。20年前,国内普通家庭独立屋买房成本占家庭收入40%,到2020年10月,这一比例飙至55%。专家认为,住房成本大,家庭经受不住经济方面的一点风吹草动,于民于国都不是什么好事。专家担心,国家经济过于依赖充满太多不确定性的地产行业,目前全国住宅物业投资占经济产出9%以上,创历史新高。

 

与此同时,房价涨幅远超收入和租金上涨等基本支撑要素,造成后果是年轻人买房后所剩无几,没太多钱用于汽车、退休储蓄和成家立业养儿育女等其他开销,不利社会和经济整体繁荣。

但尽管如此,加人目前这股买房狂热短期内看不到消停迹像。因疫情日常消费大幅萎缩,自2019年最后一个季度截至目前,国内家庭累计节省1,480多亿,相当于每户家庭节省近9,400元,其中大部分节省的钱都流入房市,而且还在不断的流入房市。所有基本房价比值,从房价与租金比、房价与收入比等,都显示市场已经被拉扯到极限。

 

按目前形势,利率稍微上调一点,房价就会应声而跌,央行收紧利率政策时应谨慎。也有人认为,一旦经济重启,房市就会迎来首个最大考验,未来房价如何走向,取决于移民、经济复苏进展和利率走向等多个因素。可最近房价涨得这么猛,今后即使房价出现2位数调整,也只是跌回几个月前的水平,倒霉的只是最近买房的人,对于多数人来说,房价还是贵得离谱买不起。


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